Po mém minulém článku o investování pro syna mi jeden čtenář – shodou okolností můj nevlastní bratr – doporučil Investown jako alternativu s výnosem 9–10 %. Pokud Investown neznáte, jedná se o platformu, která zprostředkovává půjčky na developerské/realitní projekty. Jeho návrh mě donutil zamyslet se nejen nad samotným Investownem, ale i nad tím, proč mě investice do nemovitostí vlastně nikdy moc nelákaly – i když jsou dneska skoro všude kolem mě.

V tomto článku chci vysvětlit, proč mě nemovitosti jako investice moc nelákají – kromě několika subjektivních důvodů (které ale pro někoho také mohou být přínosné) jde i o několik šířeji platných myšlenek a principů, které je určitě důležité znát.

Začneme přímými investicemi do nemovitostí a v druhé části článku zmíním i Investown.

První část – přímé vlastnictví nemovitostí

Dnes skoro nemůžete projít po ulici, abyste neslyšeli něco o investicích do nemovitostí. Pomalu každý druhý vlastní investiční byt, média se hemží příběhy o lidech, kteří ve svých 16 letech mají portfolio 147 investičních bytů apod. Můžete z toho velice rychle získat FOMO (fear of missing out) a začít si čím dál tím víc říkat, jestli byste si nějakou nemovitost náhodou taky neměli koupit. Pokud máte svou investiční strategii dokonale promyšlenou, tak vás nic podobného zviklat nemůže. Ale přiznejme si po paroubkovsku, kdo z nás to má?

Nemovitosti mají určitě své výhody – mezi tu základní patří možnost pořídit je na hypotéku (tzv. zapákovat) a tím značně zvýšit výnosnost vlastního kapitálu. Celkový výnos investice pak nejvíce závisí na ceně peněz (úroková sazba hypotéky), růstu hodnoty nemovitosti a samozřejmě, jak dobře se vám podaří nakoupit.

O nevýhodách a rizicích se mluví ale o dost méně. Těm bych se chtěl věnovat primárně.

Riziko 1 – diverzifikace

Základní riziko investice do jedné konkrétní nemovitosti je absence diverzifikace. Je to podobné jako při stock-pickingu (výběru akcie jedné konkrétní firmy oproti tržnímu indexu). Může se stát téměř cokoliv a když máte “všechna vajíčka v jednom košíčku”, může vás to nepříjemně zasáhnout. Například zjistíte, že v domě vedle vznikla drogová varna, nebo že město plánuje stavbu dálničního obchvatu 50 metrů od vašeho bytu.

Diverzifikace zároveň probíhá na několika úrovních:

• typ nemovitosti (dům, byt, garáž, pozemek, nebytové prostory …)
• lokalita (velkoměsto, menší město, vesnice, …)
• velikost (menší, větší, …)
• země (ČR vs zahraničí)

Pokud byste chtěli mít skutečně diverzifikované portfolio, museli byste vlastnit stovky nemovitostí v různých zemích na různých kontinentech, což je dost nereálné.

Riziko 2 – likvidita

Byť se může v některých obdobích zdát, že svoji nemovitost můžete prodat kdykoliv za téměř cokoliv, v krizi (případně když to nejvíc potřebujete), to tak být vůbec nemusí. Prodej nemovitosti stojí čas i peníze – právník, provize realitce, věcná břemena. A často to trvá i půl roku. Určitě to není něco, co by šlo vyřešit ze dne na den. A nelze moc prakticky ani prodat jen část nemovitosti. Je to buď a nebo.

První a druhé riziko můžete omezit tím, že nebudete investovat do konkrétní nemovitosti, ale do nemovitostního fondu REIT (real estate investment trust). I u nich ale platí mé další výhrady v pokračování článku.

Riziko 3 – sázka na růst hodnoty

Investice do nemovitostí jsou aktuálně takový hit zejména proto, že jejich hodnota v ČR v minulých letech bezprecedentně rostla. Posledních 10-15 let není rozhodně “normálních” a nečekal bych, že tento růst bude pokračovat, i když pro to můžeme mít spoustu argumentů.

Můj základní argument je prostá statistika: každá investice má tendenci konvergovat v delším horizontu ke své průměrné výnosnosti. Říká se tomu “regression to mean”. Lidé tuto chybu nejčastěji dělají při výběru fondu, do kterého chtějí investovat – vyberou si ten, který měl v minulém roce nejvyšší výnos. To je ale přesně opak toho, co by měli dělat. Jestliže je jeden rok výnos nadprůměrně vysoký, je větší šance, že v roce příštím bude spíše podprůměrný.

To stejné platí i u nemovitostí – pokud už více než 10 let zažíváme nadprůměrný nárůst jejich hodnoty, je méně pravděpodobné, že to bude pokračovat i v budoucnu.

Nemovitosti jsou na rozdíl od akcií, které reprezentují podíl ve firmách generujících zisk, spíš konzervativní uchovatelé hodnoty. Neprodukují novou hodnotu – pouze umožňují čerpat nájemné a zároveň vyžadují náklady na údržbu.

Toto jsou samozřejmě obecné princiy, proti kterým můžete mít spoustu konkrétních protiargumentů – nedostupnost bydlení, pomalá výstavba, demografická křivka, kdesi cosi. A třeba budete mít pravdu. Ale pro mě, jakožto pasivního investora, je důležitější tento obecný princip, protože nejsem ochoten se do oboru ponořit natolik, abych věřil svému úsudku víc než zástupům profesionálních developerů a investorů.

Investown aneb Půjčky na nemovitosti

Investown je nyní v kurzu jakožto alternativní způsob “investování do nemovitostí”. Jedná se ale spíš o P2P půjčky nebo dluhopisové financování s tím rozdílem, že nabízí bezpečnější formu zástavy pomocí nemovitosti. Například developer, který si chce půjčit na výstavbu bytového domu v Kolíně, dá pozemek nebo rozestavěnou nemovitost do zástavy.

I když jde o jinou formu investice, riziko diverzifikace zde platí úplně stejně, protože půjčujete peníze vždy na konkrétní projekt (tzn. nejste diverzifikovaní). Likvidita je zde lepší a riziko 3 platí jen zprostředkovaně – pokud by nastala krize na trhu nemovitostí, začaly by se do problémů dostávat developeři a zvýšilo se procento nesplacených úvěrů a tím i vaše šance na nadprůměrný výnos.

Zároveň platí, že žádný výnos není bezpečný, ale vždy je vykoupen vyšším rizikem investice.

Můj osobní pohled

Výše zmíněné důvody by mi možná samy o sobě stačily. Ale v mém rozhodování hrají roli i subjektivní faktory, které se těžko vyjadřují čísly.

Jsem líný

Pokud něco dělat nemusím, tak to nedělám. Místo toho, abych stál na chodbě s realitákem a poslouchal, jak ‚má to sice malou koupelnu, ale výhled do dvora to vynahradí‘, radši nastavím trvalý příkaz na Portu a budu si doma v klidu číst.

Jsem pasivní investor

Nechci ani nemůžu věnovat investování tolik času, abych si myslel, že porazím profesionály se stovkami analytiků a miliony v rozpočtu. Statisticky většina aktivních investorů stejně nedosahuje vyššího výnosu než trh. Radši se spokojím s průměrným tržním výnosem s téměř nulovou investicí časovou.

Necítím se dobře v pozici pronajímatele

Pokud chcete z nemovitostí získat co nejvyšší výnos, musíte co nejvíc zvyšovat nájem. Problém je, že na druhé straně stojí konkrétní člověk nebo rodina, kterému zvyšujete životní náklady. Jasně, kapitalisticky je to naprosto v pořádku, ale prostě mi to jako člověku nedělá dobře. Obzvlášť když vím, jaké je to stát na druhé straně nájemného.

Závěr – jak se rozhoduju já

Je naprosto možné, že nemovitosti budou i v příštích letech generovat nadpůrměrné výnosy a “dělám chybu”, když se na tom nesvezu. Jenže u investice pro syna je horizont 25 let. A za tu dobu se může stát prakticky cokoliv. Dejme tomu, že bych koupil jeden investiční byt. Minimálně 5x bych musel hledat nájemníky, dělat alespoň jednu větší rekonstrukci, možná i prodat a koupit nějakou jinou. Spousta práce.

U akcií sice bude určitě několik propadů o více než 30 %. Různé možné krize. Nejistota na trzích. Ale během nich si budu v klidu sedět na rukách, nedělat nic a počkám, až zase trhy půjdou nahoru. A mezitím dokupuju levněji…